Fallstricke beachten

Immobilien Welche Risiken und Probleme in der Startphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auftreten können.
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    Foto: Klaus-Dietmar Gabbert/dpa-mag
Eigentumswohnungen sind für viele in der Stadt eine Alternative zum Eigenheim. Mit dem Kauf der Wohnung geht die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einher. Und der gerät manchmal holprig. Das Problem: In der Anfangsphase ist der Bauträger selbst meist Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das heißt: Er kann Entscheidungen seiner Miteigentümer in der WEG-Versammlung blockieren. „Zu Beginn hat er die meisten Stimmen, weil ihm die noch unverkauften Wohnungen gehören“, erklärt der Rechtsanwalt Michael Eggert den Hintergrund.

Bauträger und Entwickler legen nicht nur die Gemeinschaftsordnung fest, sondern darüber hinaus den ersten Verwalter. Manche machen diesen Job sogar selbst. Die Amtszeit dieses ersten Verwalters ist gesetzlich auf drei Jahre begrenzt; spätere Verwalter dürfen für maximal fünf Jahre bestellt werden. Diese Fristen werden in der Regel ausgeschöpft. Die Begrenzung soll Mauscheleien vorbeugen.

Trotzdem birgt die Rolle der Verwaltung Zündstoff oder wie Hartmut Schwarz von der Verbraucherberatung Bremen es umschreibt: „Die Zeit ist nicht problemfrei.“ Oft krache es, weil die Verwaltung als verlängerter Arm des Entwicklers beispielsweise nichts gegen Mängel unternehme.

Dieser Punkt erfordert aber zügiges Handeln. „Rechtliche Schritte müssen vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist eingeleitet werden“, erläutert Eggert. Formal kann sich das Entstehen der normalen WEG über Jahre hinziehen. Zum Beispiel, weil die Anlage riesengroß ist, um Baumängel gestritten wird, Käufer die Schlussrate nicht zahlen und der Entwickler deshalb den Grundbucheintrag blockiert. In dieser Übergangsfrist bilden die anderen Käufer die werdende WEG. Mitglied ist, wer sowohl eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch hat als auch die Wohnungsschlüssel besitzt, befand der Bundesgerichtshof (BGH) (Az.: V ZR 80/15). Theoretisch haben „die Mitglieder der werdenden WEG die gleichen Rechte und Pflichten wie eine normale WEG“, sagt Verbraucherschützer Schwarz.

Rechtliche Schritte müssen vor Ablauf der fünf jährigen Gewährleistungsfrist eingeleitet werden.

Michale Eggert
Rechtsanwalt

Zur Pflicht gehört die Hausgeldzahlung. Diese ist auch für nicht fertig gestelltes Gemeinschaftseigentum wie Garten und Spielplatz fällig. Zu den Rechten gehört, dass die Hausverwaltung die Eigentümerversammlung einberuft und den Jahresabschluss vorlegt. „In der Praxis wird das nicht so gelebt“, stellt Schwarz fest.

„Schnell reinrutschen, wenig zu sagen haben, umfassend haften“, fasst Michael Eggert die Risiken einer WEG in der Startphase zusammen. Wer potenzielle Schwierigkeiten eingrenzen will, sieht sich nach überschaubaren Einheiten um. Die mögen auch Banken: „Je kleiner die Einheit, desto schneller die normale WEG, desto einfacher der Kredit“, sagt Hartmut Schwarz. dpa

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© Gmünder Tagespost 30.12.2016 15:50
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